Kiedy zacząć nadpłacać kredyt hipoteczny?

Im wcześniej, tym lepiej — ale nie z powodów, o których zwykle się mówi. Nie chodzi o dyscyplinę ani o „im dłużej, tym więcej wpłat". Chodzi o to, że złotówka nadpłacona w pierwszym roku pracuje inaczej niż ta sama złotówka nadpłacona w dziesiątym.

Dlaczego początek kredytu jest wyjątkowy

W racie równej proporcja odsetek do kapitału zmienia się w czasie. Na starcie kredytu hipotecznego zdecydowana większość raty to odsetki — kapitał spłacasz w żółwim tempie. Dopiero po latach proporcja się odwraca.

Nadpłata omija ten mechanizm: trafia w całości w kapitał. Zmniejszone saldo obniża odsetki w każdym z pozostałych miesięcy, więc im więcej miesięcy zostało, tym więcej razy ta oszczędność się powtórzy. Nadpłata w pierwszym roku trzydziestoletniego kredytu działa przez 360 miesięcy. Ta sama kwota w dwudziestym piątym roku — przez 60.

Ile kosztuje odkładanie decyzji

Zwłoka nie jest neutralna. Rok czekania z nadpłatą przy typowym kredycie hipotecznym to zwykle kilka–kilkanaście tysięcy złotych straconych oszczędności, w zależności od kwoty i oprocentowania. Nie dlatego, że wpłacisz o dwanaście rat mniej, ale dlatego, że każda z nich zdąży „popracować" krócej.

Kalkulator ma suwak „Zacznij nadpłacać od miesiąca" — ustaw go na 12 i porównaj wynik z zerem. Różnica jest ceną jednego roku zwłoki przy Twoich parametrach.

Wyjątek: pierwsze 36 miesięcy i prowizja

Jeśli Twój bank pobiera rekompensatę za wcześniejszą spłatę, dotyczy ona tylko pierwszych trzech lat kredytu ze zmiennym oprocentowaniem. Czasem opłaca się poczekać do końca tego okresu — ale nie zawsze, bo w tym czasie odsetki biegną dalej.

To jest dokładnie ta sytuacja, w której warto policzyć zamiast zgadywać. Wpisz prowizję w kalkulator: pokaże, po ilu miesiącach zaoszczędzone odsetki przewyższą jej koszt.

Zobacz też