Czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny?

Krótka odpowiedź: prawie zawsze, ale nie zawsze najpierw. Nadpłata to inwestycja o gwarantowanej stopie zwrotu równej oprocentowaniu Twojego kredytu — i to zwrocie wolnym od podatku Belki. Trudno o bezpieczniejszy zysk. Są jednak trzy sytuacje, w których pieniądze powinny popłynąć gdzie indziej.

Nadpłata to inwestycja z gwarantowanym zwrotem

Każda złotówka nadpłaty zmniejsza saldo kredytu, a od mniejszego salda bank nalicza mniejsze odsetki — w każdym kolejnym miesiącu aż do końca kredytu. Efekt jest równoważny inwestycji o stopie zwrotu równej oprocentowaniu kredytu.

Różnica na korzyść nadpłaty: ten zwrot jest pewny i nieopodatkowany. Lokata na 5% brutto daje po podatku Belki około 4,05% netto. Nadpłata kredytu na 6,5% daje 6,5% netto, bo nie jest przychodem, tylko uniknięciem kosztu. Żeby inwestycja pobiła nadpłatę kredytu na 6,5%, musiałaby przynosić ponad 8% brutto rocznie — i to nie okazjonalnie, tylko przez cały pozostały okres kredytu.

Trzy sytuacje, w których nie nadpłacaj

Nie masz poduszki finansowej. Nadpłaty nie da się cofnąć. Bank nie odda Ci pieniędzy, gdy zepsuje się samochód albo stracisz pracę — zostanie Ci kredyt gotówkowy na 12–20%. Najpierw odłóż 3–6 miesięcy wydatków na koncie, do którego masz dostęp z dnia na dzień, dopiero potem nadpłacaj.

Masz droższy dług. Karta kredytowa, chwilówka, kredyt gotówkowy, zakupy na raty — jeśli cokolwiek kosztuje Cię więcej niż hipoteka, każda złotówka powinna iść tam. Kolejność jest zawsze ta sama: od najdroższego długu do najtańszego.

Twój pracodawca dopłaca do PPK, a Ty nie korzystasz. Dopłata pracodawcy to natychmiastowy zwrot rzędu kilkudziesięciu procent. Nic w kredycie tego nie pobije.

A co z prowizją za wcześniejszą spłatę?

Ustawa o kredycie hipotecznym pozwala bankowi pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko przez pierwsze 36 miesięcy od uruchomienia kredytu, i tylko przy oprocentowaniu zmiennym. Po trzech latach prowizja jest niedozwolona. Wiele banków nie pobiera jej wcale.

Jeśli prowizja Cię dotyczy, nadal zwykle się opłaca — po prostu zwraca się później. Kalkulator pokazuje, w którym miesiącu zaoszczędzone odsetki przewyższą zapłaconą prowizję.

Zobacz też